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양도소득세를 신고할 때 가장 중요한 요소 중 하나는 취득가액을 파악하는 것입니다.
그러나 때로는 이를 알 수 없는 경우가 있습니다.
이런 상황에서는 어떻게 양도소득세를 계산해야 할까요? 이에 대해 알아보겠습니다.
양도소득세를 계산하려면 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 공제해 양도차익을 먼저 계산해야 합니다
취득가액을 모를 때는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액의 순서로 인정됩니다
▶ 1. 매매사례가액
매매사례가액은 인근 지역에서 최근 거래된 물건 중, 위치, 용도, 종목,
그리고 기준시가가 유사한 물건의 거래가를 기준으로 합니다.
아파트의 매매사례가액은
2006년 이후에는 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 통해 쉽게 확인할 수 있습니다.
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그러나 토지의 경우 거래가가 불안정하여 유사한 토지의 매매사례를 찾기가 어렵습니다.
또한, 상가나 단독주택의 경우도 매매사례를 찾는 것이 쉽지 않습니다.
2006년 이전에 거래된 아파트에 대해서도 비슷한 어려움이 있습니다.
따라서 오래전에 취득한 부동산의 매매사례가액을 찾아내는 것은 상당히 어려운 일입니다.
▶ 2. 감정가액
감정가액은 취득한 부동산의 경우,
취득일로부터 전후 3개월 이내에 최소 두 개 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가의 평균을 의미합니다.
부동산을 취득할 때 감정평가를 받는 경우는 드물며,
세월이 흐른 후 취득 당시 가격을 소급적으로 평가받아도 신뢰성이 부족합니다.
그 결과, 오래된 부동산의 취득가액을 확정하기 어렵습니다.
▶ 3. 환산취득가액(가장 많이 쓰는 방법)
매매계약서 등으로 취득가액을 확인할 수 없을 때,
일반적으로 사용되는 환산취득가액은 세법에서 정한 기준으로 양도가액에 기준시가의 비율을 곱하여 산정됩니다.
이때의 기준시가는 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 확인할 수 있습니다.
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시골 지역에서는 시가가 크게 상승하지만 기준시가는 그에 비해 상승 폭이 작은 경우가 흔합니다.
이로 인해 현재 거래되는 땅값과 기준시가 간의 큰 차이가 발생하는데,
이는 환산취득가액이 실제 취득가액보다 높게 나올 수 있음을 의미합니다.
취득가액이 높다는 것은 양도가액과의 차이가 작다는 것을 의미하며,
이 경우 양도세를 계산할 때 실제 취득가액보다 환산취득가액을 사용하는 것이 유리합니다.
예) 양도가액 10억 / 취득 시 기준시가 3억 / 양도 시 기준시가 6억 / 환산 취득가액??
환산취득가액= 양도가액(취득시 기준시가/양도 시 기준시가)
환산취득가액=10*(3/6)=5